Generátor pachtovních smluv: Jak na to?

Rukama nám prošly stovky smluv vlastníků půdy, kteří se na nás obrátili do poradny. Bohužel málokterá obsahovala ustanovení chránící půdu. Nenašli jsme ani žádný takový volně dostupný vzor, a tak jsme se rozhodli ho vytvořit. Trvalo to déle, protože jeden vzor, který by vyhovoval co největšímu množství vlastníků, zemědělců a současně chránil půdu, na které se hospodaří, se nedával dohromady lehce. Ale je tu! V generátoru najdete vzor pachtovní smlouvy, který si jednoduše a na pár kliknutí doplníte podle svých potřeb. Jak na to?

Nejprve si udělejte čas. I když je to formulář, který jednoduše vyplníte, přeci jenom to nějakou přípravu a čas zabere. Pro první vyplnění odhadujeme přibližně 30 minut, pokud budete číst i nápovědy, což vřele doporučujeme, možná i déle. 

Pro větší pohodu si k tomu připravte občerstvení dle vašich preferencí, dále pak list vlastnictví nebo údaje z katastru nemovitostí k pozemku a údaje k oběma smluvním stranám (jméno, bydliště, IČO apod.).
Pak klikněte na tlačítko “Jdu na to”.

Smluvní strany

Vyplňte pečlivě údaje o smluvních stranách, tak aby se daly jednoznačně identifikovat. 

Pokud jsou vlastníci pozemku manželé, smlouvu podepíší oba.
Spoluvlastníci také uzavírají smlouvu společně. Pokud by smlouvu podepisoval pouze jeden z nich, ke smlouvě musí přiložit plnou moc od ostatních spoluvlastníků, případně jiný dokument zmocňující jediného spoluvlastníka jednat za ostatní.
Když smlouvu uzavírá více pachtýřů, jsou ze smlouvy povinni společně a nerozdílně. To znamená, že každý z nich zodpovídá za splnění všech povinností ze smlouvy a propachtovatel může jejich splnění požadovat po kterémkoliv z nich.
 

Předmět smlouvy, aneb pozemek, o který jde

Ať už propachtováváte jeden nebo více pozemků, každý údaj požadovaný v tabulce je důležitý. Jednoduše je dohledáte v listu vlastnictví, pokud ho nemáte po ruce, nahlédněte do katastru nemovitostí. Platí úplně to stejné jako u smluvních stran, pozemek musí být jednoznačně identifikovatelný. Pozor na výměru, je stejně jako v katastru nemovitostí v m² a ne v hektarech. Dál ve smlouvě, například při výběru způsobu hospodaření a jednotlivých opatření, už se bude pracovat pouze s číslem z prvního políčka.

To nemá vadu nebo snad ano?

Pacht můžete uzavřít i na pozemku s vadami, které mohou komplikovat jeho užívání. Vady ale musíte ve smlouvě uvést. Může jít o vady faktické (například snížená kvalita půdy, fyzické či jiné překážky na pozemku) nebo právní (věcná břemena jako služebnosti stezky nebo inženýrské sítě). Pachtýř pak při uzavírání smlouvy o těchto vadách bude vědět a nemůže se na ně v budoucnu odvolávat. Vady na pozemku by se měly promítnout do výše pachtovného.
 

Na jak dlouho pacht uzavřít?

To je otázka k nezaplacení. Pamatujte, že delší pacht motivuje pachtýře k domluvě na udržitelné péči o půdu. Kvalita půdy se nezlepší ze dne na den, některá opatření mají výsledky až po delší době. Proto je delší pacht pro pachtýře jistotou, že jím provedená opatření budou mít vliv i na jeho výnosy a kvalitu úrody. Čím víc opatření pro půdu, tím delší doba pachtu (3 a více let).
S novým pachtýřem, kterého neznáte, raději uzavřete smlouvu na kratší dobu (1 rok), abyste ho mohli případně rychle vyměnit.
Volit můžete mezi smlouvou na dobu určitou, po jejímž uplynutí smlouva končí. Nebo na dobu neurčitou se stanovenou výpovědní dobou, když chcete smlouvu ukončit, musíte doručit pachtýři výpověď. Výpovědní doba u pachtu na dobu neurčitou je ze zákona 12 měsíců, ale můžete si stanovit i delší. Rozhodující je, jak dobře svého pachtýře znáte a jak na vaší půdě hospodaří.
Pachtovní rok trvá od 1. 10. do 30. 9., ale můžete zvolit i kalendářní rok. Nicméně nejjednodušší je stanovit počátek pachtu na začátek pachtovního roku, tedy 1. října. Pokud zvolíte jiné datum, musí pachtýř počítat s povinností zaplatit pacht v poměrné výši za část roku, kdy již smlouva běžela.
 

Za kolik?

To je nejčastější otázka, kterou dostáváme. Výši pachtovného ovlivňuje řada faktorů a může se významně lišit podle kvality půdy, velikosti a umístění pozemku, způsobu, jak se na něm hospodaří apod. Nejčastěji se pachtovné pohybuje v rozmezí 3000 - 6000 Kč ročně za hektar. Větší požadavky na péči o půdu zohledněte nižším pachtovným i delším pachtem. Pokud si nejste jistí, jak pachtovné nastavit, napište nám na poradna@ziva-puda.cz.

Obvykle se pachtovné hradí zpětně na konci pachtovního roku. Je to výhodné, protože do ceny je tak možné promítnout různé události, ke kterým došlo v průběhu roku. Nicméně pachtovné jde platit i předem, či k libovolnému jinému smluvenému datu.

Často se také ptáte na možnosti navýšení pachtovného s ohledem na růst inflace. To řeší inflační doložka, která bývá častou součástí dlouhodobějších smluv. Cílem je, aby sjednané pachtovné bylo každoročně navyšováno o inflaci, tedy aby fakticky neklesala výše pachtovného. Míra inflace se určuje podle údajů Českého statistického úřadu zveřejňovaných pravidelně online. Na navýšení pachtu o inflaci musí pamatovat propachtovatel.

Další oblíbené téma je daň z nemovitosti a povinnost ji hradit. Tu má propachtovatel a doporučujeme to takto ve smlouvě ponechat. Je jednodušší, když propachtovatel výši daně promítne do pachtovného a hradí ji sám. V případě nezaplacení daně by se totiž finanční úřad stejně obracel právě na vlastníka pozemku. 
 

To nejdůležitější z práv a povinností obou stran

Pokud pachtýř umožní pozemky v rámci podpachtu užívat třetí osobě bez písemného souhlasu propachtovatele, pak má propachtovatel právo smlouvu okamžitě vypovědět.

Péče řádného hospodáře není přesně definovaný pojem. Jedná se o obecnou povinnost nakládat s pozemkem rozumně a udržitelně. Péči řádného hospodáře může porušovat například postup, který vede k ohrožení dlouhodobé úrodnosti pozemku, opakované erozní události apod.

V ustanovení 6.4 si sjednáváte péči o vaši půdu. V jakém bude stavu, ovlivníte opatřeními, která můžete vybírat prostřednictvím interaktivního formuláře. Některá opatření je možné realizovat na každém pozemku, jiná pouze na pozemcích s větší rozlohou (např. biopásy, pásové střídání plodin nebo agrolesnictví) nebo na specifických místech (zalesnění, polní mokřad). Pro některá opatření musí zemědělec disponovat zvláštní technikou. Výběr opatření proto konzultujte s vaším pachtýřem. Pokud například zemědělec nemá živočišnou výrobu, lze statková hnojiva nahradit pěstováním meziplodin. Nevíte si rady? Napište nám do poradny název katastrálního území a číslo LV nebo parcely, pomůžeme vám s tím. 
V generátoru volíte buď první obecnou variantu péče o půdu nebo se domluvíte na konkrétních postupech optimálních pro váš pozemek. Ve smlouvě je jen jejich výčet. Jednotlivá opatření jsou blíže popsána v příloze č. 3 smlouvy. 

Pachtýř musí chránit půdu před erozí. Zejména v místech, kde došlo k erozním událostem, nebo která jsou erozně ohrožená, musí přijmout taková opatření, aby erozi předešel. Pokud by potřebné opatření převyšovalo zisk z pozemku, nelze takové opatření po pachtýři požadovat. O této skutečnosti musí informovat vlastníka a domluvit se na dalším postupu.

Povinnost náhrady škody za poškození pozemku smlouva upravuje na dvou místech. Konkrétně v článcích 5 a 6. Důvodem je přísnější ochrana před škodou, která by mohla ohrozit budoucí využitelnost pozemku. V případě ohrožení budoucí výnosnosti musí pachtýř na své náklady odstranit zdroj znečištění a samotné znečištění. Navíc musí propachtovateli kompenzovat vzniklou škodu. Vychází se rovněž z toho, že takovou škodu nelze často zcela odstranit.
 

A jak smlouvu ukončit?

Nejzásadnější opatření na ochranu půdy můžete spojit s právem na okamžité ukončení smlouvy v případě jejich porušení. Je však potřeba počítat s tím, že takové ujednání je poměrně přísné a pachtýř se může zdráhat za takových okolností smlouvu uzavřít. Doporučujeme volit takové povinnosti, jejichž neplnění či porušení jde reálně kontrolovat (např. orba po vrstevnici, meziplodiny, podsevy). Abyste se vyhnuli případným potížím s osetými pozemky v případě okamžité výpovědi, zvolte raději variantu ukončení smlouvy ke konci pachtovního roku (tj. po sklizni).

Pokud smlouvu vypoví pachtýř, je třeba dořešit podíl pachtovného a náhrady za zhodnocení pozemku. Pachtýř má stále povinnost uhradit pachtovné ve výši poměrné k pachtovnímu roku. Propachtovatel by pak měl kompenzovat případné zhodnocení pozemku nad rámec běžné údržby. Například pokud už je na pozemku vzrostlá úroda.

V případech výpovědi s výpovědní dobou pacht vždy doběhne až do konce pachtovního roku. Pokud by tedy výpovědní doba skončila např. v květnu, smlouva stále běží až do konce pachtovního roku, tedy do 30. září. To neplatí, pokud se strany dohodnou jinak.
 

Sankce, ach ty sankce

Režim sankcí nemusí být ve smlouvě vůbec uveden. V takovém případě se uplatní pouze zákonný úrok z prodlení. Aktuálně ve výši 11,75 % ročně. Pokud chcete sankce ve smlouvě sjednat, klikněte na políčko před ustanovením 8.1.

Zvolte si ustanovení, jejichž porušení chcete sankcionovat. Napište číslo ustanovení a oddělte ho čárkou např. čl. 6.3, čl. 6.5 písm. d) apod.
Výše jednotlivých sankcí lze nastavit libovolně. Je ale potřeba počítat s tím, že pachtýř na výši sankce nemusí přistoupit a může odmítnout smlouvu uzavřít. 
 

Platnost, účinnost a počátek nejsou to samé

Platností a účinností začíná smlouva fungovat. Pokud je ale ujednán odlišný počátek pachtu než podpisem smlouvy (viz 3.3.), pak smlouva sice je platná a účinná, ale samotný pacht ještě neběží.

Smlouvu doporučujeme měnit výhradně písemnými dodatky. Předejdete tak tomu, že zpětně nebude jasné, na čem jste se vlastně dodatečně dohodli. Tak ať víte, na čem jste.

A máte hotovo!

Zmáčkněte poslední tlačítko a smlouva vám přijde na e-mail. Někdy to chvíli trvá, tak buďte prosím trpěliví.

Na závěr je třeba říci, že v generátoru si vytvoříte personalizovaný vzor pachtovní smlouvy. Stále se však jedná o vzor a Nadace Partnerství vám nemůže pomoci s úpravou vzoru přímo na míru vaší situaci. Smlouva je upravena dle vašich požadavků, přesto doporučujeme ji brát jako obecný vzor. Pozorně si ji přečtěte a případně upravte, či doplňte. Pokud chcete provést rozsáhlejší úpravy, doporučujeme využít služeb advokáta nebo advokátky.