Nedostatečně identifikovaným vlastníkům nemovitostí zbývá půl roku

Kdo je nedostatečně identifikovaným vlastníkem?

Nedostatečně identifikovaným vlastníkem je osoba, u které nejsou v katastru zapsány všechny údaje, a kterou nelze dostatečně identifikovat [1]. Zapsáno je třeba jen jméno a příjmení bez data narození. K zápisu vlastnického práva pro takovou osobu mohlo dojít ještě za fungování pozemkových knih, takže je pravděpodobné, že nežije. Ale katastr třeba i žádný údaj obsahovat nemusí, protože je „vlastník neznámý.“  
 

Jak se to stalo?

Pozemkové knihy fungují od 19. století, katastr od roku 1993. Prapůvod celého problému spadá do roku 1951, kdy došlo ke zrušení pozemkových knih. Převody nemovitostí se nikam nezapisovaly. V roce 1964 sice došlo k opětovnému založení pozemkové evidence, ale při provádění zápisů se opisovalo z pozemkových knih. V těch už ale skutečnosti často neodpovídaly zápisu a u osob se neuváděla data narození. Za minulého režimu byly pozemky spíše na obtíž – např. pozemek k výstavbě rodinného domku mohl mít jen výjimečně více jak 800m² [2]. Zmatky v evidenci proto nikomu příliš nevadily. 

Vše se změnilo po roce 1989, kdy soukromé vlastnictví nabylo na významu. Nedostatečně identifikovaní vlastníci začali představovat problém jak pro spoluvlastníky, tak i pro potenciální kupce. Jako jeden z prvních na něj upozornil v roce 2006 ombudsman Otakar Motejl [3][4]. Řešení měla přinést nová právní úprava, která v podobě nového katastrálního zákona a občanského zákoníku přišla v roce 2014.

Katastrální zákon [5] uložil katastrálním úřadům, aby sesbíraly údaje o všech nedostatečně identifikovaných vlastnících a předaly je Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových. Ten údaje zveřejnil na internetových stránkách [6] a postoupil je rovněž obcím, kde se konkrétní nemovitost nacházela. Obce potom údaje zveřejnily na úředních deskách [7]. Současně od 1. ledna 2014 začala běžet desetiletá lhůta, ve které se měli vlastníci nemovitostí přihlásit. Po uplynutí lhůty u všech nemovitostí s nedostatečně identifikovanými vlastníky bude zapsán stát [8]. Do uplynutí této lhůty zbývá půl roku.  
 

Jak zjistím, že je nemovitost na seznamu nedostatečně identifikovaných vlastníků?

Máte pochybnosti, zda u Vámi užívané nemovitosti není zapsán nedostatečně identifikovaný vlastník? Můžete se podívat na stránky Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových nebo na úřední desku obce, kde se nemovitosti nachází. Pravděpodobně  nejlepší cestou je využít aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí. Klikněte na záložku „Mapa“, najděte příslušné katastrální území a vyhledejte na letecké mapě (katastrální mapa + ortofotem) danou nemovitost. Potom si na pravé straně klikněte na záložku „Vrstvy“ a zaškrtněte okénko „Nemovitosti řešení ÚZSVM“. 

Na katastrální mapě se barevně zobrazí nemovitosti, u nichž je veden nedostatečně identifikovaný vlastník. Mapa obsahuje značku pro parcelu nedostatečně identifikovaného vlastníka, pro parcelu s podílem nedostatečně identifikovaného vlastníka a pro stavbu celou nebo s podílem nedostatečně identifikovaného vlastníka. 

Následným kliknutím na nemovitost a vyplněním CAPTCHA kódu se objeví informace o nemovitosti a vlastníkovi. Údaje o vlastníkovi mohou mít dvě podoby. Zaprvé zápis neobsahuje žádné jméno, pouze sdělení „neznámý vlastník.“ Za druhé se objeví jméno, příjmení, případně i adresa. Na nemovitost si raději klikněte, i když označena není. Tímto kliknutím zkontrolujete, zda je zápis vlastnického práva správně. 

Co mám dělat?

Když zjistíte, že nemovitost je vedena na neidentifikovaného vlastníka, je potřeba získat listiny, na základě kterých katastrální úřad provede zápis vlastnického práva do katastru. Konkrétní postup se může lišit případ od případu. Většinou ale půjde o rozhodnutí v dědickém řízení. Jinak tomu bude např. u novějších staveb, u kterých k zápisu může sloužit jiná listina. Návod viz schéma Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových [9].

Nic není bez chyb, ani katastr. Nelze vyloučit, že zápis pro nedostatečně identifikovaného vlastníka katastrální úřad provedl přesto, že má listinu, která dokládá vlastnické právo žijící osobě. V takovém případě je potřeba zaslat katastrálnímu úřadu návrh na opravu. Použít můžete formulář Českého úřadu zeměměřického a katastrálního [10]. Průběh řízení o opravě chyby stručně popisuje informační leták ombudsmana Katastr nemovitostí [11].

A co když listiny získám až po 1. lednu 2024? Nebude už pozdě?  Od 1. ledna 2024 bude u nemovitostí nedostatečně identifikovaných vlastníků jako vlastník evidován stát. Formulace na internetu oprávněně vyvolávají dojem [12], že se jedná o konečnou, a kdo zaspal, má navždy smůlu. Nemyslím si, že by tomu tak bylo a nejsem sám [13]. 

Od 1. ledna 2024 bude stát veden v katastru jako vlastník nemovitostí zapsaných na seznamu nedostatečně identifikovaných vlastníků. Podle mě nebude skutečným vlastníkem, ale pouze poctivým, řádným a pravým držitelem, protože se předpokládá, že nemovitost její vlastník opustil. Státu tak začne běžet desetiletá vydržecí lhůta, ve které se ještě lze k vlastnictví nemovitosti přihlásit. Situace ale bude komplikovanější, protože bude třeba prokázat, že k opuštění nemovitosti nedošlo. Pokud stát nárok vlastníka neuzná, bude se muset vlastník obrátit na soud. 

Zdroje

[1] Ustanovení § 64 odst. odst. 1 a 2 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon).   
[2] Ustanovení § 200 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 31. prosince 1991.   
[3] Souhrnná zpráva o činnosti veřejného ochránce práv za rok 2006   
[4] Nedostatečně identifikovaní vlastníci   
[5] Ustanovení § 64 odst. 2 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon)   
[6] Ustanovení § 65 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon)  
[7] Ustanovení § 65 odst. 2 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon)   
[8] Ustanovení § 65 odst. 9 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon)   
[9] Nedostatečně identifikovaní vlastníci   
[10] Návrh na opravu chyby v katastrálním operátu   
[11] Katastr nemovitostí   
[12] Výzva občanům   
[13] K domněnce opuštění nemovité věci dle § 1050 odst. 2 o. z. a jejím právním následkům