Regulace trhu se zemědělskou půdou ve Francii patří k nejkomplexnějším v Evropě. Systém je postaven na silné státní a profesní kontrole, jejímž cílem je zabránit spekulacím, podpořit mladé zemědělce a udržet rodinný charakter farem.
Dle již citované studie Agricultural land market regulations in the EU Member States bylo roce 2016 ve Francii 437 400 farem s průměrnou výměrou 63 ha Zemědělská půda (UAA) tvoří 54 % rozlohy země. Francouzské zemědělství je postaveno na pachtovním systému. Pouze 20 % půdy obhospodařují přímo její vlastníci, zbylých 80 % je pronajato. Podílem pachtů se Francie podobá České republice.
Ve Francii podléhají v zásadě všechny transakce se zemědělskou půdou schválení a dohledu státních orgánů, kterými jsou agentury SAFER (Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural). Jsou to poloveřejné neziskové společnosti, které kontrolují trh s nákupem, prodejem a pronájmem půdy.
Předkupní právo při prodeji pozemků
Přednostní předkupní právo k pozemku má pachtýř. Aby jej mohl uplatnit, musí na půdě hospodařit alespoň 3 roky a zavázat se k dalšímu hospodaření po dobu 9 let. V takovém případě nemůže do prodeje zasáhnout SAFER.
V ostatních případech má zákonné předkupní právo k pozemkům právě SAFER. Předkupní právo může uplatnit, pokud vyhodnotí, že prodej neodpovídá cílům zemědělské politiky.
Konkrétní mechanismus je takový, že notář musí ohlásit každou transakci (prodej, darování, vklad do společnosti) agentuře SAFER, která má 60 dní na prověření transakce. Během této doby také zjišťuje, zda v lokalitě není mladý farmář, který potřebuje půdu k usazení, případně jiný sousední farmář. Pokud transakce v očích SAFER neobstojí, vydá rozhodnutí o uplatnění předkupního práva. Toto rozhodnutí musí být odůvodněno jedním z 11 zákonných cílů (např. ochrana krajiny, scelování). SAFER má také možnost revidovat kupní cenu. Pokud je požadovaná cena považována za přehnaně vysokou (spekulativní) pro daný region a typ půdy, SAFER může požadovat snížení ceny, disponuje totiž nejrozsáhlejší databází všech prodejů půdy v zemi za desítky let, která mu dává přehled o cenách a jejich vývoji.
Pokud SAFER uplatní předkupní právo, pozemek nevlastní trvale, ale do 6 měsíců jej musí nabídnout vybranému farmáři v rámci výběrového řízení. SAFER v takovém případě upřednostňuje zájemce v tomto pořadí – pachtýř, sousední mladý zemědělec, jiní sousední zemědělci. Nabídka vychází z ceny, za kterou SAFER pozemek nabyl. Tuto cenu lze navýšit pouze o administrativní náklady nutné k pokrytí vlastního provozu spojeného s danou transakcí. SAFER si k ceně nemůže přidat žádnou obchodní marži.
Pronajímání zemědělské půdy (pacht)
Pachtovní vztahy jsou ve Francii silně regulovány ve prospěch nájemce. Základní právní rámec je obsažen v Code rural et de la pêche maritime, zejména v ustanoveních o pachtu zemědělské půdy (čl. L411-1 a násl.). Jde vesměs o ustanovení, která nelze vyloučit nebo jinak upravit smlouvou. Základním typem pachtu je tvz. statut de fermage. Jedná se o pacht, jehož minimální délka je zákonem stanovena na 9 let. Po jejím uplynutí se pacht automaticky obnovuje na dalších 9 let, pokud nejsou dány důvody bránící obnovení. Těmito důvody podle zákona jsou:
- osobní převzetí půdy vlastníkem nebo jeho blízkým rodinný příslušníkem, kteří chtějí na půdě sami hospodařit. Musí ale skutečně zahájit zemědělskou činnost a musí také splnit zákonné podmínky odborné způsobilosti,
- závažné porušení povinností pachtýřem (např. neplacení pachtovného, poškozování půdy),
- specifické zákonné důvody veřejného zájmu.
Vedle tohoto standardního pachtu existují dlouhodobé varianty pachtu (o délce 18 nebo 25 let), nebo tzv. “kariérní pacht” (bail de carrière) vázaný na dosažení důchodového věku pachtýřem.
Dalším speciálním režimem je tzv. “převoditelný pacht” (bail cessible). Ten musí být uzavřen formou notářského zápisu, jeho minimální délka je 18 let a umožňuje pachtýři jeho převod na jinou osobu.
Mezi roky 2006 až 2014 byla přijata právní úprava tzv. “environmentálního pachtu” (BRE – bail rural à clauses environnementales), umožňující do smlouvy zahrnout závazky týkající se například ochrany mokřadů, zachování krajinných prvků, omezení používání pesticidů nebo ochrany biodiverzity s tím, že pachtýř bude platit nižší než obvyklé pachtovné. Tento typ pachtu však není příliš využívaný.
Pro vlastníka je téměř nemožné pachtovní smlouvu vypovědět. Může tak učinit z obdobných důvodů, pro které nelze obnovit pachtovní smlouvy, tj. pouze tehdy, pokud chce on sám (nebo jeho dědic) na půdě osobně hospodařit po dobu alespoň 9 let, a to s výpovědní lhůtou 18 měsíců, nebo pokud závažně poruší pachtovní smlouvu (takto lze smlouvu vypovědět jedině se schválením soudu).
Stát ovlivňuje i výši pachtovného. Systém je založen na kombinaci státního rámce a regionální regulace. Stát stanoví národní index vývoje pachtovného, prefekti v jednotlivých regionech určují minimální a maximální hranice nájemného. Limity zohledňují kvalitu půdy, produkční potenciál a místní podmínky. Současně soudy mohou zasáhnout a korigovat výši pachtovného, stanoveného mimo přípustné limity.
Spory z pachtovních smluv rozhodují specializované soudy (tribunaux paritaires des baux ruraux) složené z profesionálního soudce a přísedících zemědělců.
Rozhodují spory:
- existenci a obsah pachtovní smlouvy,
- výši pachtovného (fermage),
- obnovu pachtu,
- výpovědi,
- předkupní právo pachtýře,
- o náhrady za investice do půdy.
Pro tyto spory je povinná smírčí fáze, ve které se strany musí pokusit o dosažení dohody.