Lotyšsko patří k zemím se střední mírou regulace. Struktura zemědělského hospodaření v Lotyšsku prošla v posledním desetiletí výraznou transformací směrem k profesionalizaci a zvětšování farem. Dle údajů Lotyšského centrálního statistického úřadu (CSB) Lotyšsko disponuje přibližně 1,97 milionu hektarů využívané zemědělské půdy. Tato plocha tvoří zhruba 31–32 % celkového území státu a v posledních letech zůstává relativně stabilní s mírným nárůstem (cca 0,1 tisíce ha v roce 2024). Většinu plochy tvoří orná půda.
Ani Lotyšsku se nevyhýbá celoevropský trend rychlého úbytku počtu farem doprovázenému jejich zvětšováním. Ke konci roku 2024 bylo v Lotyšsku registrováno 58,6 tisíce zemědělských podniků. To představuje pokles o téměř 20 % oproti roku 2020 (kdy jich bylo 69 tisíc). Průměrná výměra na jedno hospodářství v roce 2024 dosáhla 47,6 hektaru (nárůst z 39,3 ha v roce 2020). Pokud se započítá pouze čistě zemědělsky využívaná plocha, průměr činí 33,2 ha na farmu.
Obdobně jako v dalších postkomunistických zemích je lotyšský trh charakteristický vyšším podílem pronajaté půdy, zejména u větších farem, které jsou právnickými osobami. Přibližně 38–40 % zemědělské půdy celkem je pronajato, u velkých právnických osob však podíl pronajaté půdy často přesahuje 60–70 %.
Lotyšsko rovněž čelí silné koncentraci obhospodařované půdy. Zhruba 69 % zemědělské půdy obhospodařují farmy s velikostí nad 100 ha. Současně klesá počet malých farem pod 10 ha. Experti upozorňují na rostoucí vliv investičních skupin a fondů (např. Baltic Terra), které skupují pozemky jako stabilní investiční aktivum a následně je pronajímají profesionálním zemědělským podnikům.
Regulace trhu se zemědělskou půdou v Lotyšsku je charakterizována snahou o omezení koncentrace půdy, ochranou lotyšského jazykového a kulturního prostředí a aktivní rolí státního pozemkového fondu. Hlavním právním předpisem, který v Lotyšsku upravuje nabývání zemědělské půdy, je Zákon o privatizaci půdy ve venkovských oblastech (Likums "Par zemes privatizāciju lauku apvidos"). I přes svůj historický název (privatizace) dnes slouží jako komplexní regulační rámec pro veškerý obchod se zemědělskou půdou, a to jak pro fyzické, tak právnické osoby.
Lotyšsko uplatňuje specifické podmínky pro kupující. Půdu mohou nabývat pouze občané a právnické osoby z EU, EHP nebo Švýcarska. Současně fyzické osoby a osoby oprávněné zastupovat právnické osoby (pokud vlastní více než polovinu hlasovacích práv v lotyšské firmě) musí doložit znalost lotyšského jazyka na úrovni alespoň B2.
Pokud fyzická osoba kupuje více než 10 ha nebo právnická osoba více než 5 ha, musí být registrována jako subjekt vykonávající hospodářskou činnost v Lotyšsku a písemně potvrdit, že zemědělskou výrobu na pozemku zahájí do jednoho roku od nákupu.
Zákon stanoví i horní limity vlastnictví. Jednotlivec nebo firma mohou vlastnit maximálně 2 000 ha zemědělské půdy. Skupina spřízněných osob (manželé, rodiče, děti, holdingové společnosti) může společně vlastnit maximálně 4 000 ha.
Každá transakce vyžaduje souhlas obecní komise, která monitoruje legalitu převodu, což zvyšuje administrativní zátěž a časovou náročnost.
Takto nastavené podmínky vedly k řízení o porušení povinnosti (infringement) ze strany Evropské komise proti Lotyšsku, které bylo zahájeno v letech 2015–2016 (společně s dalšími zeměmi jako Slovensko, Bulharsko, Maďarsko, Litva) a v případě Lotyšska vyústilo v rozhodnutí Soudního dvora EU ze dne 11. června 2020. Komise rozporovala zejména požadavek, aby zahraniční investoři doložili znalost lotyšského jazyka na úrovni alespoň B2. Soud rozhodl, že tato lotyšská regulace porušuje právo Evropské unie, konkrétně svobodu usazování. Podle soudu jsou požadavky na znalost jazyka u přeshraničních investorů v rozporu se základními svobodami vnitřního trhu.
Předkupní právo
Lotyšský systém upravuje zákonné předkupní právo v případě prodeje zemědělské půdy. Předkupní právo mají v tomto pořadí:
- spoluvlastníci,
- nájemci (pachtýři), pokud mají pachtovní smlouvu registrovanou v katastru nebo na obci,
- Lotyšský pozemkový fond (Latvijas zemes fonds) - Státní fond má předkupní právo u většiny transakcí, aby podpořil nákup půdy místními farmáři.
Předkupní právo se neuplatní, pokud je pozemek prodáván blízkému příbuznému (manžel, děti, vnuci, vnučky, prarodiče, sourozenci, případně pokrevní tety a strýcové) nebo pokud kupující vlastní méně než 10 ha v případě fyzické osoby a 5 ha v případě právnické osoby .
Mechanismus uplatnění předkupního práva je následující. Prodávající a kupující nejprve uzavřou kupní smlouvu obvykle s odkládací podmínkou souhlasu obce. Kupující následně podá žádost komisi příslušné obce (pašvaldība), ve které se pozemek nachází. K žádosti přikládá kromě kupní smlouvy i doklady o splnění kvalifikace (vzdělání, praxe, registrace) a písemné čestné prohlášení, že bude na půdě hospodařit. Obec informuje subjekty s předkupním právem. Pokud nájemce právo neuplatní, obec informuje Státní pozemkový fond. Fond má 5 pracovních dnů na to, aby oznámil obci svůj záměr uplatnit předkupní právo. Pokud fond právo uplatní, vstupuje do práv kupujícího za podmínek uvedených ve smlouvě. Pokud předkupní právo nikdo neuplatní, obecní komise žádost posoudí a rozhodne, zda jsou splněny zákonné požadavky (např. maximální výměra). Pokud prodej schválí, je možné převod zapsat od pozemkové knihy.
V rámci pachtovních smluv je u Lotyšska zajímavé tzv. právo na vykoupení neboli „reverse rent“ (v lotyštině označovaná jako Reversā noma nebo Zemes atpakaļnoma). Jde o finanční a stabilizační nástroj, který v Lotyšsku provozuje státní instituce ALTUM prostřednictvím Lotyšského pozemkového fondu. Mechanismus práva na vykoupení je navržen jako záchranná síť pro farmáře, kteří se ocitli ve finanční tísni, potřebují rychle provozní kapitál nebo chtějí ochránit svou půdu před nuceným prodejem (exekucí) třetím stranám.
Princip spočívá v tom, že zemědělec prodá svou vlastní půdu státnímu fondu a obratem s ním uzavře nájemní smlouvu, aby na ní mohl dál hospodařit. Klíčovým prvkem je garantované právo na zpětný odkup. Zemědělec prodá půdu Pozemkovému fondu (ALTUM) za cenu, která odpovídá 100 % aktuální průměrné tržní ceny v daném regionu. Současně s prodejní smlouvou se podepisuje nájemní smlouva na 5 let a platí fondu nájemné ve výši 5 % z kupní ceny ročně. Zemědělec má exkluzivní právo odkoupit půdu zpět kdykoliv během těchto 5 let za cenu, za kterou ji fondu prodal.
Aby mohl zemědělec službu využít, musí půdu využívat k zemědělské činnosti, získané finanční prostředky musí být primárně použity na stabilizaci hospodaření (např. splacení dluhů, nákup techniky, osiva nebo hnojiv) a zemědělec nesmí mít v době prodeje vůči fondu nebo státu neřešené závazky, které by mu znemožňovaly platit budoucí nájem.
Nástroj slouží státu jako prostředek k boji proti nekontrolované koncentraci vlastnictví půdy v rukou velkých (často zahraničních) investičních skupin a farmář získává 100 % tržní ceny v hotovosti, aniž by přišel o možnost na půdě pracovat a pobírat na ni dotace a půda zůstane státu nebo se vrátí farmáři, pokud ji vykoupí.