Maďarsko představuje jeden z nejspecifičtějších a nejvíce regulovaných trhů s půdou v EU. Jeho systém je postaven na ochraně lokálních rodinných farem a striktním zákazu vlastnictví půdy právnickými osobami a cizinci, což vedlo ke sporům s Evropskou komisí.
Z dat Maďarského centrálního statistického úřadu (KSH) vyplývá, že Maďarsko zemědělsky obhospodařuje přibližně 5,08 milionu hektarů (zhruba 55 % celkové rozlohy země). Z toho orná půda tvoří cca 80 %. Počet zemědělských subjektů soustavně klesá. Zatímco v roce 2010 jich bylo přes 350 tisíc, v roce 2023/2024 se počet aktivních hospodářství odhaduje na 170–190 tisíc. Průměrná výměra farmy se pohybuje kolem 26–29 hektarů. Tento údaj je však silně zkreslen rozdílem mezi individuálními farmáři a právnickými osobami. U individuálních farmářů je průměrná velikost farmy cca 12–15 ha, zatímco u právnických osob je průměrná velikost farmy přes 300 ha.
Přibližně 55–60 % veškeré půdy je propachtováno, protože právnické osoby nesmí půdu vlastnit. V Maďarsku dochází k fenoménu, kdy je vlastnictví fragmentované, ale užívání je vysoce koncentrované.
Hlavním právním předpisem je zákon č. CXXII z roku 2013 o zemědělské a lesní půdě (Földtörvény z roku 2013), který stanovuje řadu omezení pro nabývání zemědělské půdy. Zemědělskou půdu o výměře nad 1 ha mohou koupit pouze fyzické osoby, které jsou registrovanými zemědělci. Registrovaným (aktivním) zemědělcem je osoba s odpovídající zemědělskou či lesnickou kvalifikací, nebo osoba, která v Maďarsku prokazatelně hospodaří alespoň 3 roky v posledních 5 letech, anebo vlastní minimálně 25% podíl v registrované zemědělské organizaci, v níž se zároveň osobně podílí na zemědělské či lesnické činnosti. Dalším omezením je maximální limit pro vlastnictví zemědělské půdy, který činí 300 ha a celkový limit pro držbu půdy (vlastní i pronajaté), který je 1 200 ha, u chovatelů hospodářských zvířat a producentů osiv až 1 800 ha. Nový vlastník má rovněž zákonnou povinnost zajistit, aby byla půda řádně obhospodařována.
Maďarský zákon o půdě je v trvalém rozporu intenzivního šetření ze strany Evropské komise pro rozpor s principem volného pohybu kapitálu (čl. 63 SFEU). Společně s omezením nabývacích práv totiž Maďarsko plošně zrušilo cizincům stávající smlouvy o užívání. Komise proto zaslala v říjnu 2014 výzvu k nápravě a v červnu 2015 odůvodněné stanovisko, v nichž vyzvala maďarské orgány, aby uvedly své předpisy do souladu s právem EU. Maďarsko výzvě nevyhovělo a Komise proto podala žalobu k Soudnímu dvoru EU.
Stále probíhá několik řízení o porušení povinnosti (infringement) před Soudním dvorem EU, zejména kvůli zákazu vlastnictví půdy právnickými osobami, což je považováno za nepřípustné omezení volného pohybu kapitálu.
Kauza užívacích práv skončila v neprospěch Maďarska rozsudkem C-235/17 ze dne z 21. května 2019. Také v individuální věci C-52/16 C-52/16 (SEGRO a Horváth) soud rozhodl, že vnitrostátní opatření, které vede ke zrušení užívacích práv k zemědělské půdě, je v rozporu s článkem 63 SFEU.
Spor o zákazu nabývání zemědělské půdy právnickými osobami není uzavřen, nachází se ve fázi předžalobního řízení (infringement). Komise zatím nepodala novou systémovou žalobu, neboť probíhají politická vyjednávání v rámci širšího balíčku sporů o právní stát.
Předkupní právo
V rámci nabývání zemědělské půdy upravuje Maďarsko i předkupní právo. Mechanismus uplatnění předkupního práva je složitý, dlouhý a administrativně náročný. Je upraven v zákoně o zemědělské a lesní půdě, konkrétně v kapitole II, oddílech 18 až 22.
Zákon stanovuje striktní pořadí, v jakém mohou osoby uplatnit předkupní právo:
- stát – má absolutní přednost (prostřednictvím Národního fondu půdy – NFK),
- spoluvlastník v případě, že se prodává spoluvlastnický podíl,
- pachtýř, pokud je registrovaný zemědělec, který na půdě hospodaří alespoň 3 roky a bydlí v obci (nebo do 20 km),
- zemědělec vlastnící sousední pozemek,
- zemědělec s bydlištěm v dané obci,
- zemědělec v okruhu 20 km.
Procesní postup je následující. Prodávající a kupující (zájemce) uzavřou kupní smlouvu. Tato smlouva je však považována za „nabídku“ vůči všem osobám s předkupním právem. Prodávající musí doručit smlouvu místnímu obecnímu úřadu který ji zveřejní na úřední desce po dobu 60 dnů. Během těchto 60 dnů může kdokoliv, kdo má předkupní právo, podat písemné prohlášení, že do smlouvy vstupuje za stejných podmínek. Osoba uplatňující předkupní právo musí v prohlášení uvést, na základě kterého zákonného ustanovení právo uplatňuje, přiložit důkazy (např. potvrzení o statusu zemědělce, list vlastnictví sousedního pozemku) a musí akceptovat celou smlouvu bez výhrad (včetně ceny a platebních podmínek).
Po uplynutí 60 dnů obecní úřad předá všechny nabídky od oprávněných osob místnímu zemědělskému správnímu orgánu (Kormányhivatal – vládní úřad). Ten prověří, kdo má nejvyšší prioritu. Vládní úřad poté požádá o stanovisko místní výbor zemědělců (Helyi Földbizottság), což je orgán složený z místních farmářů. Výbor posuzuje, zda je kupující nebo ten, kdo uplatnil předkupní právo pro komunitu přínosem. Dále zkoumá, zda nedochází k neúměrné koncentraci půdy a cena není spekulativní (příliš vysoká). Zákon o půdě stanovuje maximální ceny. U zemědělské půdy je určena jako indexovaná hodnota odrážející ziskovost produkce za 20 let (u lesů za 50 let), přičemž se zohledňují i obvyklé ceny v regionu. Pokud výbor nákup zamítne, vládní úřad smlouvu obvykle neschválí. Pokud vládní úřad nákup schválí, vydá rozhodnutí, které je přílohou pro zápis do katastru nemovitostí.
Předkupní právo se neuplatňuje, pokud se půda převádí mezi blízkými příbuznými (darování nebo prodej v rámci rodiny). Předkupní právo se rovněž neuplatňuje při záměně pozemků (scelování).