Ve struktuře německého zemědělství jsou nadále patrné rozdíly mezi východní a západní částí země, které plynou z odlišného historického vývoje po druhé světové válce. V západní části je propachtováno cca 56 % půdy a farmy jsou často menší (např. v Bavorsku pod 10 ha). Na východě jsou farmy mnohem větší (průměr 244 ha) a podíl pachtu je vyšší, kolem 69 %. Regulace trhu se zemědělskou půdou obsahuje specifické mechanismy zaměřené na ochranu zemědělských struktur a zamezení spekulacím. Systém je v současnosti decentralizovaný, neboť kompetence k úpravě trhu s půdou přešla v roce 2006 na jednotlivé spolkové země.
Hlavním předpisem upravujícím prodej půdy je Zákon o pozemkových transakcích (Grundstückverkehrsgesetz) z roku 1961. Podle tohoto zákon musí být každý nákup zemědělské půdy registrován a schválen místními úřady (obvykle okresními komisemi). Důvody, pro které může úřad schválení transakce odmítnout jsou:
- prodej nezemědělským investorům: Hlavním důvodem je snaha zabránit tomu, aby zemědělská půda končila v „nezemědělských rukou“ (landwirtschaftsferne Hände). Předkupní právo zde slouží jako obranný nástroj proti nákupům ze strany investorů bez vazby na zemědělství.
- zabránění spekulacím s půdou: Převod může být zamítnut, pokud by sloužil k čistě spekulativním účelům, které nejsou v souladu se zájmem na zachování zemědělského využití půdy. Cílem je, aby půda zůstala ve vlastnictví aktivních zemědělců a nebyla předmětem cenových spekulací.
- „nezdravé“ rozdělení půdy: K zamítnutí dochází v případech, kdy by prodej vedl například k neekonomickému drobení půdy.
- ochrana a posílení zemědělských podniků: Převod může být zamítnut, pokud je ohrožena existence nebo schopnost rozvoje stávajících zemědělských a lesnických podniků. Předkupní právo pak umožňuje, aby pozemek získal zemědělec, který jej prokazatelně potřebuje k rozšíření (doplnění) svého podniku (aufstockungsbedürftiger Landwirt).
- ohrožení agrárních struktur: Specificky je zmíněno i zamezení ohrožení struktur nákupy zahraničních subjektů (např. v Bádensku-Württembersku od švýcarských zemědělců).
Předkupní právo
V Německu neexistuje přímé zákonné předkupní právo jednotlivých farmářů vůči nezemědělcům, ale předkupní právo lze poněkud komplikovaně uplatnit prostřednictvím státních institucí. Jeho uplatnění je navázáno na schvalovací proces prodeje zemědělské půdy.
Právním základem předkupního práva je zákon o říšském osídlování (Reichssiedlungsgesetz). Pokud by měl být podle zákona o pozemkových transakcích zamítnut prodej zemědělské půdy, může vůči prodejci uplatnit své předkupní právo veřejnoprávní sídelní společnost (Landgesellschaft). Sídelní společnost pozemek koupí a zaregistruje. Následně jej prodá farmáři, který prokázal potřebu půdy (např. kvůli konsolidaci nebo ztrátě vlastněné půdy). Existence konkrétního vhodného kupce je podle federálního RSiedlG nezbytná. Výjimkou je Bádensko-Württembersko, kde zemský zákon umožňuje sídelní společnosti uplatnit předkupní právo i bez okamžitého druhého kupce.
Kvůli rostoucím tržním cenám půdy, vysokým poplatkům a dvojímu zatížení daní z nabytí nemovitých věcí při uplatnění předkupního práva (nabyvatel hradí daň z převodu na osidlovací společnost a následně i daň z převod do svého vlastnictví) si zemědělci často nemohou nákup ekonomicky dovolit. Zřejmě i proto k využití předkupního práva dochází jen v jednotkách procent ze všech prodejů zemědělské půdy.
Druhým specifickým mechanismem je tzv. právo prvního odmítnutí (Right of First Refusal). Jde o aukční mechanismus předkupního práva ve prospěch stávajícího pachtýře, který se v Německu využívá při privatizaci státní zemědělské půdy. V privatizačních aukcích umožňuje předkupní právo oprávněnému pachtýři získat půdu za nejvyšší nabídkovou cenu dosaženou v aukci, aniž by se musel aktivně účastnit přihazování. Oprávněný vyčká na výsledek aukce a následně se rozhodne, zda cenu dorovná. Pokud je pro něj vysoutěžená cena přijatelná, právo uplatní; pokud je příliš vysoká, pozemek získá původní vítěz aukce.
Jak ovšem plyne ze studie Tenant Favoritism and Right of First Refusals in Farmland Auctions: Competition and Price Effects, existence práva prvního odmítnutí odrazuje ostatní potenciální kupce od účasti v aukci, protože vědí, že jejich šance na výhru je nižší, i když nabídnou vysokou cenu. Kvůli nižší konkurenci v aukcích dosahují konečné ceny v průměru o 16,4 % nižších hodnot oproti aukcím bez předkupního práva, což představuje finanční ztrátu pro veřejné rozpočty. Tento systém také ztěžuje přístup k půdě mladým zemědělcům nebo nově vznikajícím farmám, které nemají status stávajícího pachtýře.