Doba pachtu a opatření pro půdu
V délce pachtu je třeba zohlednit i kvalitu péče o půdu. Proto tyto dva parametry hodnotíme společně podle jejich vzájemného nastavení. Pacht se sjednává na dobu určitou nebo neurčitou. Dlouhodobé pachty jsou nevýhodné pro vlastníky, krátkodobé naopak dostatečně nemotivují pachtýře ke kvalitní péči o půdu. Kvalita půdy se nezlepší ze dne na den, některá opatření mají výsledky až po delší době. Proto je delší pacht pro pachtýře jistotou, že jím provedená opatření budou mít vliv i na jeho výnosy
a kvalitu úrody. Čím víc opatření pro půdu, tím delší doba pachtu (3 a více let). Nejhorší varianta je dlouhodobý pacht bez sjednané péče o půdu.
U těchto dvou parametrů hodnotíme, jak je nakombinovaná různě dlouhá doba pachtu (nebo výpovědní doba v případě smlouvy na dobu neurčitou) s různou úrovní péče o půdu, a jak je hospodaření na půdě definované ve smlouvě. Čím konkrétněji je ve smlouvě popsána péče o půdu, tím více získá bodů.
Rozlišujeme několik úrovní péče o půdu zakotvené v pachtovní smlouvě:
- nenastaveno - ve smlouvě není žádná péče o půdu nastavena
- obecná definice (stručná) - smlouva obsahuje “péči řádného hospodáře”, což je neurčitý právní pojem, který je pro definování požadavků na hospodaření na půdě nedostatečný. Jedná se o obecnou povinnost nakládat s pozemkem účelně a hospodárně a pečovat o jeho zachování a rozvoj. Péči řádného hospodáře může porušovat například postup, který vede k ohrožení dlouhodobé úrodnosti půdy, opakované erozní události apod.
- obecná definice (rozvitá) - formulace “péče řádného hospodáře” je doplněna souslovím o zamezení eroze, zachování kvality půdy a/nebo vhodném osevním postupu. To pomůže získat představu o tom, co znamená péče o půdu, ale stále zde chybí konkrétní opatření, jejichž naplňování lze sledovat a vymáhat.
- konkrétní definice (minimalistická) - k výše uvedeným obecným formulacím jsou přidaná základní opatření pro péči o půdu (např. obhospodařování půdy po vrstevnici, zařazení meziplodin, dodání organických hnojiv v pravidelném intervalu).
- konkrétní definice (maximalistická) - popis požadované péče o půdu může zajít až k vyjmenování konkrétních druhů meziplodin a jejich minimálního počtu, k rozšíření protierozních opatření na podsev, pásové zpracování půdy nebo pásové střídání plodin, k vpravování organických hnojiv přidat pěstování bobovitých plodin, nebo ke zvyšování biodiverzity zařazením biopásů a čejkovišť.
Výše pachtovného
Výši pachtovného ovlivňuje řada faktorů a může se významně lišit podle kvality půdy, velikosti a umístění pozemku, způsobu, jak se na něm hospodaří apod. Nejčastěji se pachtovné pohybuje v rozmezí 3000–6000 Kč ročně za hektar. Větší požadavky na péči o půdu by měly být zohledněny nižším pachtovným i delším pachtem.
Nižší pachtovné je přijatelné, pokud má smlouva dobře nastavený poměr opatření zlepšujících kvalitu půdy a délky pachtu.
V tomto parametru proto zohledňujeme nejen výši pachtovného, ale rozdělujeme body i podle bodů získaných v předchozím sloučeném parametru.
Kladně hodnotíme i existenci inflační doložky a záporně naopak nejasně stanovenou výši pachtovného.
Ochrana neplnění smlouvy
I perfektně nastavená smlouva je bezzubá, pokud chybí účinná sankce za její neplnění. Plnění zásadních ustanovení smlouvy je vždy dobré ochránit, ať už smluvní pokutou, nebo v případě pachtu ještě lépe okamžitou výpovědí pachtu. Ve smlouvách hodnotíme, zda a jakou ochranu plnění obsahují.
Automatický podpacht
S podpachtem musí vlastník podle nového občanského zákoníku souhlasit, jinak se jedná o hrubé porušení povinností ze strany pachtýře a vlastník mu může vypovědět pachtovní smlouvu bez výpovědní doby. Pokud smlouva umožňuje pachtýři dále propachtovat veřejné pozemky jiným zemědělcům bez souhlasu vlastníka, snižuje se možnost nastavení dobré péče o půdu. Vlastník půdy tak nemá dostatečnou kontrolu, co se s jeho pozemky děje.
Automatické prodloužení pachtu
V případě uzavření pachtovní smlouvy na dobu určitou se smluvní strany dohodnou na konkrétní délce pachtu. V praxi se setkáváme se snahou pachtýřů dostat do smlouvy automatické prodloužení pachtu, které od vlastníka předpokládá aktivní přístup a hlídání lhůt, chce-li ukončit pachtovní smlouvu, v opačném případě se pacht automaticky prodlouží, což je ve většině případů pro vlastníka nevýhodné a zbytečně zatěžující. Tento parametr se pochopitelně nehodnotí u smluv na dobu neurčitou, proto mohou tyto smlouvy získat nižší maximální počet bodů.
Předkupní právo
Jedná se o povinnost nabídnout pozemek ke koupi napřed pachtýři, pokud se vlastník rozhodne k prodeji, což je v případech samospráv, které jsou povinny zveřejnit záměr prodeje pozemku, víc než problematické. Pro vlastníka není zanesení předkupního práva do pachtovní smlouvy výhodné a může významně zkomplikovat případný prodej pozemku.